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酒店投资回报周期

发布时间:2018-03-22 16:42:15 浏览量: 279
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    随着旅游业的发展,酒店已经成为了投资项目中的“新宠”,其可观的利润吸引了大批的投资者,从各种数据和调查结果来看,酒店投资回报周期普遍在3年左右,如果有一定的客流量比较庞大的话能在2年左右就能回本获利,那么酒店投资回报周期应该怎么计算呢?这是很多投资商最为关注的话题,下面就给大家介绍一下。

    收益管理的前提条件和准备工作

    1、投资回报率的测算和制定:a.根据总体投资量,将投资总额规划到每间房的平均成本,得出具体数字;b.收集周边同类型酒店的往期出租率和价格(包括各类房型各类时段的出租率和房价),得出波动周期和平均落差值,预测本酒店的市场培育期、成长期、稳定回报的所需要的周期,以及在不同周期内的出租率和房价;c.根据集团内酒店产品运营维保的宏观情况,结合所预测的出租率,判断酒店下一次大规模装修(或者说是产品迭代)的时间节点;d.结合时间节点、投资总量、业主期望、市场环境、预测经营状况,根据往期财务数据,减去固定成本和动态成本,得出投资回报率;e.以投资回报率为基础,结合财务数据,准备制定预算。

    2. 预算的制定和拆分(暂不考虑成本):a. 收集周边竞争对手信息及兄弟酒店经营状况;b. 以年为单位,以月为财务节点,以周为考量周期;c. 划分全年淡旺季,精确到周;d. 收集全年各类节假日、会展、考试、演出、比赛、特殊假日、重大活动、协议公司固定用房,将这些特殊日期剔出并标记,精确到天(提前一年完成,随时进行修正);e. 根据以上信息,以财务节点(月)制定经营预算。

    3. 补充说明:特别提出以上准备工作,是因为其完成程度,直接关系到酒店后期经营过程中收益管理的精细化程度,这其中有以下几点特别重要:a.市场销售部所收集数据的准确程度(竞争对手出租率、节假日及特殊日期等等);b.业主的期望值和预算制定的合理性。

    酒店的投资回报主要依靠客房的营业收入,因为客房以外的投资一般不能产生盈利。以下举例是5.48年的营业收入等于投资额,13.7年的毛利润(现金流)等于投资额(不考虑利息因素)。

    (1)假设酒店总投资5亿元、客房500间,则:

    每间客房投资=5亿元/500间=100万元=1000000元

    (2)假设酒店平均房价715元、平均出租率70%,则:

    每间客房每天营业收入=715×70%=500元

    (3)每间客房1年的营业收入与投资的比:

    500元×365/1000000元=0.1825

    (4)则5.48年的营业收入等于投资额:

    1/0.1825=5.48(年)

    (5)假设毛利率为40%,则每间客房1年的毛利润与投资的比:

    500×0.4×365/1000000=0.073

    (6)则13.7年的毛利润(现金流)等于投资额:

    1/0.073=13.7(年)

    酒店投资回报周期是每一位投资者必须要了解的,很多人会将重心放在投资成本上,而忽视了投资的回报率,其实回本周期的长短和回报率的高低才是衡量一个项目值不值得自己投资的重要因素,如果是选择一个加盟品牌的话,回本周期可能会更短,风险也相对更小,毕竟现在的酒店市场竞争力非常激烈,如果没有一点能力的话是很难长久生存下去的。

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